房地产估价中房地价值分配关系的理论分析
【摘要】本文针对估价实践中需要评估房地形态的房地产中土地或建筑物价值的需求，通过理论分析讨论了将房地产价值在土地和建筑物之间合理分配的问题，得出结论：房地产价值=土地成本+建筑物成本+剩余价值（增值）。房地价值合理分配的关键是增值分配，理论上讲，比较合理的增值分配方案是按土地及建筑物的效用比率进行公平的分摊，但估价实践中增值的归属还依估价目的和地价定义而确定。
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【关键词】房价 地价 价值关系
一、概述
房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。本文探讨的房地产估价中房地价值分配问题，是针对房地这种存在形态。房地专指土地与建筑物的综合体，房地价值既包含土地价值，也包含土地上的建筑物价值。房地价值分配即是指：把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价格;把包含土地收益和建筑物收益在内的房地产租金;把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行分配。
土地价值可以独立存在，房地价值则不然，它必须附着于土地之上，在实物形态上与土地连为一体，没有土地就没有房产。房价总是与地价结合在一起的，房地价值是土地与建筑物共同构成的综合体的价值，土地价值、建筑物价值融于房地产价值之中。
依据马克思的成本价格理论，商品价值可以表示为成本价格与剩余价值之和，商品的成本价格表现为生产商品本身的实际费用。房地产价值构成关系式为房地产价值=土地成本+建筑物成本+剩余价值（增值）。房地产整体价值在土地和建筑物之间合理分配问题的关键，是剩余价值（增值）的分配。
二、价值分配分析
对于土地与建筑物投入成本之外的增值如何分配，存在土地贡献学说、建筑物贡献学说、联合贡献学说三种学说，且各有其理论基础。
（一）土地贡献学说
其理论基础为区位理论，主张不动产价格是由于区位影响而产生不同的价格，因此，无论是平面可及性还是立体可及性都是由于土地区位的贡献。土地贡献说源于土地永续收益的基本理念，因土地具有永续性、无折旧、可永续保持利润的贡献度，建筑物则有耐用年限的限制。相同的建筑物建于不同的土地上，其产生市场价格的差异，主要是不同土地的特性使然，故建筑物仅提供建筑物本身价格之贡献，其余贡献均应归于土地。
（二）建筑物贡献学说
其理论基础为消费者对房屋是直接需求，房屋能直接提供居住效用，满足消费者的欲望，而消费者对土地的需求是引申需求，土地并不能直接提供居住效用。土地上如果没有建筑物，则房地产整体价值就无从产生。因此，不动产价格中，土地仅提供土地成本之贡献，其余贡献均应归于建筑物。建筑物虽然有耐用年限，但既有折旧提存仍可永续。
（三）联合贡献学说
无土地承载，建筑物将无以依附;无建筑物高度利用，则土地形同空地，难以获取最大利益;因此，土地与建筑物需充分配合，方能达到最高最有效利用。不动产价值的产生，是结合土地、资本、劳动、企业家等四种生产要素，其中土地成本与建筑成本均为已知，企业家对土地与建筑物做最高最佳利用时，方能获取最大利润，该利润是由土地与建筑物的结合产生的，缺一则无以实现最大利润。在公平原则的考量下，土地与建筑物结合构成不动产时，应以土地及建筑物的贡献，按效用比率将价格进行公平分摊。而且，不同的不动产利用形态，土地与建筑物的贡献比率不同，应做适当的效用分配。
三种分配学说各执一词，都有一定的道理，那么，到底哪种更为合理呢？下面我们从土地价值理论入手做进一步分析。
（四）土地价值理论分析
依据马克思的劳动价值论，商品价值是凝结在商品中无差别的人类劳动。判断土地商品是否有价值，根本的依据在于人类是否对土地投入社会劳动。一旦有资本投入本不包含人类劳动的土地，土地物质便成为土地资本的载体，由于有了社会劳动的投入，土地也就由单纯的无价值的土地物质转化为土地物质与土地资本的综合体，也就成了有价值地产。人类在地产上继续投入资本和社会劳动，建造供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，就形成了房地形态的房地产。依据土地价值理论，人类投入的土地资本越多，土地的价值就越大。当人类对同一块土地进行追加投资时，先前的投资仍然在发挥作用，尤其是那些存续时问较长的固定资本，从而使土地资本的价值得以积累而不断增大。由于土地资本价值的积累，开发建设完成后的房地产中的土地价值不同于建设前的土地价值，即房地形态中的土地价值不同于空地价值。空地价是纯就土地估价而言，不受地上建筑物存在的影响，属于独立估价;房地形态中的土地价值则受地上建物存在形态的影响，属于部分估价，是一种附有建筑物的房地分地价。当建筑物为最高最佳使用状态且为全新建筑物时，房地分地价可能会高于净地地价;当建筑物现状容积率低于法定容积率，且建筑物较老旧而又未达最高最佳使用状态时，则房地分地价可能会低于净地地价。如此看来，联合贡献学说较之土地贡献学说、建筑物贡献学说更为合理。现实中的房地产整体价值并不是地价加房价的简单组合，而是由供求关系和收益能力决定。
三、结论
房地价值是土地与建筑物共同构成的综合体的价值。我们通过对房地产价值构成理论、三种贡献学说以及土地价值理论的分析，得出结论：房地产价值=土地成本+建筑物成本+剩余价值（增值）。房地价值合理分配的关键是增值的分配，理论上讲比较合理的增值分配方案是按土地及建筑物的效用比率进行公平的分摊，但估价实践中增值的归属需依据估价目的和地价定义而确定。
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